# Berufungsentscheidung im Rechtsstreit über die Zahlung von Gewerbemiete bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen Corona-Pandemie

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- Veröffentlicht: 2021-04-16T09:16:26+02:00
- Autor: Thomas Stuppy

KG Berlin, Pressemitteilung vom 16.04.2021 zum Urteil 8 U 1099/20 vom 01.04.2021(
nrkr)

Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom
11. März 2021 mit Urteil vom 1. April 2021 als Berufungsinstanz entschieden, dass
bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die
Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen 
sein könne, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt
werden müsse.

Der Beklagte begehrt in diesem Verfahren als Eigentümer einer als Spielhalle vermieteten
Gewerbeeinheit im Wege einer Widerklage die Zahlung der restlichen Gewerbemiete 
für die Monate April und Mai 2020. Die Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin hatte
in dem erstinstanzlichen Urteil vom 14. August 2020 – Aktenzeichen: 34 O 107/20 –
diese Widerklage abgewiesen. Auf die dagegen von dem Beklagten eingelegte Berufung
hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts mit dem Urteil vom 01. April 2021 entschieden,
dass die Klägerin sich wegen der Schließungsanordnung des Landes Berlin auf die 
Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB berufen könne, sodass der vertraglich
vereinbarte Mietzins um 50 % zu reduzieren sei.

Zwar sei – so der 8. Zivilsenat – der Mietzahlungsanspruch für die Monate April 
und Mai 2020 nicht aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-
Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 zu verneinen,
da dieses ohnehin nur bis zum 30. Juni 2020 geregelte Leistungsverweigerungsrecht
nicht für Miet- und Pachtverträge gelte. Die Miete sei aber wegen Störung der Geschäftsgrundlage
gemäß § 313 BGB anzupassen und – für den hier vorliegenden Fall der vollständigen
Schließung des Geschäftsbetriebes der Mieterin – um 50 % zu reduzieren.

Der 8. Zivilsenat hat diese Entscheidung damit begründet, dass zur Geschäftsgrundlage
der Parteien als Vermieter und Mieterin von Geschäftsräumen auch die Vorstellung
gehöre, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen
Lebens infolge pandemiebedingter Nutzungsuntersagungen und -beeinträchtigungen kommen
werde, sodass das Auftreten einer Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden
staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende
Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände bedeute und damit das
tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage verwirkliche. Die Klägerin
habe im vorliegenden Fall die Räume, die sie vor Beginn der COVID-Pandemie angemietet
habe, durch hierzu ergangene staatliche Vorschriften oder Anordnungen über die Schließung
überhaupt nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise für ihr Gewerbe nutzen können.
Es liege daher nahe, dass die Vertragsparteien, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen
hätten, den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten. Dabei sei zu
vermuten, dass eine Mietabsenkung für den Zeitraum einer zweimonatigen Zwangsschließung
der Spielhalle vereinbart worden wäre, wenn die Parteien die Beschränkungen im Zuge
der COVID-Pandemie vorhergesehen hätten.

Es gehe – so der 8. Zivilsenat des Kammergerichts – im vorliegenden Fall nicht um
ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit bzw. Verwendung des Mietobjekts,
sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben
aufgrund einer Pandemie, die als Systemkrise eine Störung der Geschäftsgrundlage
sei. Das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko könne daher regelmäßig
keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden. Der aufgrund der Pandemie staatlich
angeordnete Shutdown stelle einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb
der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potenziell existenzgefährdenden
Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass – unter 
Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls – die Nachteile solidarisch von beiden
Vertragsparteien zu tragen seien und die Miete daher bei vollständiger Betriebsuntersagung
zur Hälfte zu reduzieren sei. Dabei müsse eine konkrete Existenzbedrohung für den
Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden,
sondern die „unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen“ im Sinne der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofes seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung
einen Monat oder länger andauere.

Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig; soweit die Widerklage auf Zahlung der
rückständigen Miete in Höhe von 50 % abgewiesen wurde, kann dagegen Revision beim
Bundesgerichtshof innerhalb von einem Monat ab förmlicher Zustellung des Urteils
eingelegt werden.

_Quelle: KG Berlin_

[Quelle](https://www.datev-magazin.de/nachrichten-steuern-recht/recht/berufungsentscheidung-im-rechtsstreit-ueber-die-zahlung-von-gewerbemiete-bei-einer-staatlich-angeordneten-geschaeftsschliessung-wegen-corona-pandemie-50165?pk_campaign=feed&pk_kwd=berufungsentscheidung-im-rechtsstreit-ueber-die-zahlung-von-gewerbemiete-bei-einer-staatlich-angeordneten-geschaeftsschliessung-wegen-corona-pandemie)