# BGH zur Wirksamkeit eines 30-jährigen Wiederkaufsrechts der Gemeinde in einem städtebaulichen Vertrag

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- Published: 2022-12-16T09:31:23+01:00
- Author: Thomas Stuppy

BGH, Pressemitteilung vom 16.12.2022 zum Urteil V ZR 144/21 vom 16.12.2022

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass eine Gemeinde
nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verstößt, wenn sie sich bei
einem Verkauf von Bauland an einen privaten Käufer im Rahmen eines städtebaulichen
Vertrages zu einem marktgerechten Preis ein Wiederkaufsrecht für den Fall vorbehält,
dass der Käufer das Grundstück nicht innerhalb von acht Jahren mit einem Wohngebäude
bebaut. Dies gilt selbst dann, wenn eine Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht
nicht vereinbart ist und dieses somit innerhalb der gesetzlichen Frist von 30 Jahren
ausgeübt werden kann.

## Sachverhalt

Der Beklagte kaufte von der Klägerin, einer Marktgemeinde in Bayern, mit notariellem
Vertrag vom 21. Januar 1994 ein Grundstück zu einem Preis von 59.472 DM. Dabei handelte
es sich um einen marktgerechten Preis. Der Beklagte verpflichtete sich, auf dem 
Grundstück innerhalb von acht Jahren ab dem Tag des Kaufs ein bezugsfertiges Wohngebäude
entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu erstellen. Für den Fall, dass
das Wohngebäude nicht fristgemäß errichtet oder das Vertragsgrundstück ohne Zustimmung
der Klägerin in unbebautem Zustand weiterveräußert wird, verpflichtete sich der 
Beklagte, das Eigentum an dem Grundstück der Klägerin auf Verlangen kosten- und 
lastenfrei zurück zu übertragen gegen Zahlung des ursprünglichen Kaufpreises, sonstiger
gemäß der Vertragsurkunde bezahlter Beträge und nachweisbarer Kosten für die zwischenzeitlich
erfolgten Erschließungsmaßnahmen. Zinsen sollten von der Klägerin in diesem Fall
nicht zu entrichten sein. Der Beklagte errichtete in der Folgezeit kein Wohngebäude.
Mit Schreiben vom 14. November 2014 teilte ihm die Klägerin mit, dass sie von ihrem
Rückübertragungsrecht Gebrauch mache.

## Bisheriger Prozessverlauf

Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, das Grundstück an die Klägerin aufzulassen
und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu bewilligen. Das Oberlandesgericht 
hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

## Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil auf die Revision der Klägerin aufgehoben und
die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB müssen die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbarten
Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Bei wirtschaftlicher Betrachtung
des Gesamtvorgangs darf die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung
und dem Wert der von der Behörde – hier der klagenden Gemeinde – erbrachten oder
zu erbringenden Leistung stehen und die vertragliche Übernahme von Pflichten darf
auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner führen. 
Nach diesem Maßstab stellt sich das Wiederkaufsrecht der Klägerin auch unter Berücksichtigung
der Ausübungsfrist von 30 Jahren nicht als unangemessen dar. Bauverpflichtungen 
wie die vorliegende dienen dem anerkennenswerten städtebaulichen Zweck, die (zeitnahe)
Erreichung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sicherzustellen bzw. zu fördern
und Grundstücksspekulationsgeschäfte zu verhindern. Es ist daher für sich genommen
nicht zu beanstanden, wenn eine Gemeinde dem privaten Käufer ein im Gebiet eines
Bebauungsplans gelegenes Grundstück nur gegen Übernahme einer Bebauungsverpflichtung
verkauft und diese Verpflichtung durch ein Wiederkaufsrecht für den Fall des Verstoßes
absichert.

Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung setzt auch nicht voraus, dass dem Käufer
das Grundstück unterhalb des Verkehrswertes verkauft wird, zumal Gemeinden unter
beihilfe- und haushaltsrechtlichen Gesichtspunkten Grundstücke grundsätzlich nicht
unter dem Verkehrswert veräußern dürfen. Die Pflicht, das Grundstück den Festsetzungen
des Bebauungsplans gemäß zu bebauen, stellt für den Erwerber eines im Baugebiet 
gelegen Grundstücks regelmäßig keine schwerwiegende Belastung dar. Denn üblicherweise
wird er ohnehin beabsichtigen, das Grundstück zu bebauen, und muss hierbei die Vorgaben
des Bebauungsplans einhalten. Die hier vereinbarte Bebauungsfrist von acht Jahren
ist auch nicht unangemessen kurz.

Ebensowenig führt der vereinbarte Wiederkaufspreis zur Unangemessenheit der Regelung.
Im Grundsatz ist es nicht unbillig, den Preis, zu welchem verkauft worden ist, als
Wiederkaufspreis zu vereinbaren, da dies der gesetzlichen Zweifelsregelung entspricht.
Dass der ursprüngliche Kaufpreis nicht zu verzinsen ist, entspricht dem Umstand,
dass der Käufer seinerseits nicht verpflichtet ist, gezogene Nutzungen an den Verkäufer(
und Wiederkäufer) herauszugeben.

Schließlich ist die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts auch nicht deshalb unangemessen,
weil keine Regelung über die Frist zur Ausübung getroffen wurde und damit die gesetzliche
Frist von 30 Jahren gilt. Denn die einschlägigen gesetzlichen Regelungen sind im
Rahmen von § 11 Abs. 2 BauGB wertungsmäßig zu berücksichtigen. Die Länge der gesetzlichen
Frist stellt sich auch nicht einseitig als Vorteil für die Gemeinde und als Nachteil
für den Käufer dar. Denn sie ermöglicht es der Gemeinde, im Einzelfall flexibel 
zu reagieren, etwa indem sie einem unverschuldet in wirtschaftliche Not geratenen
Käufer die Frist für die Erfüllung der Bebauungsverpflichtung verlängert. Bei einer
kürzeren Ausübungsfrist wäre die Gemeinde hingegen gezwungen, ihr Recht sofort oder
zumindest zeitnah auszuüben, um es nicht zu verlieren. Alternativ müsste sie von
vornherein eine kürzere Frist für die Bebauungsverpflichtung vorsehen, um nach deren
Ablauf ausreichend Zeit für die Prüfung des weiteren Vorgehens zu haben. Beide Varianten
wären von Nachteil für die jeweiligen Käufer.

Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich die Unangemessenheit der in Rede
stehenden Regelung nicht aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats zu Ausübungsfristen
für den Wiederkauf beim sog. Einheimischenmodell ableiten. Durch dieses soll in 
Gemeinden, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten
verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel
deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden. Dies ist nur
zulässig, wenn sichergestellt wird, dass die bevorzugten Käufer die auf den Grundstücken
zu errichtenden Eigenheime für einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht
auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen, indem sie das verbilligte Bauland
alsbald zum Verkehrswert weiterveräußern oder den Grundbesitz an Dritte vermieten.
Vertragliche Regelungen, die entsprechende Bindungen begründen, schaffen mithin 
erst die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands.
Da die Bindung des Käufers beim Einheimischenmodell der Preis für den verbilligten
Erwerb des Grundstücks ist, hängt die zulässige Bindungsdauer von dem Umfang der
Verbilligung ab.

Die vorliegend zu beurteilende Regelung unterscheidet sich grundlegend von einem
Grundstücksverkauf im Einheimischenmodell. Dem Beklagten wird keine langfristige
Bindung auferlegt, die nur mit einer angemessen hohen Subvention zu rechtfertigen
wäre. Er ist bzw. war einzig verpflichtet, das Grundstück innerhalb von acht Jahren
mit einem dem Bebauungsplan entsprechenden Wohngebäude zu bebauen. Hätte er diese
Verpflichtung erfüllt, wäre das Wiederkaufsrecht der Klägerin erloschen bzw. nicht
entstanden. Bei der Bebauungsfrist handelte es sich auch nicht um eine Mindestfrist,
der Beklagte war also auch nicht für einen Zeitraum von acht Jahren „gebunden“. 
Er hätte das Grundstück vielmehr sofort nach Abschluss des Kaufvertrages und Erteilung
einer Baugenehmigung bebauen und das Wiederkaufsrecht damit zum Erlöschen bringen
können. Auch konnte er, anders als regelmäßig beim Einheimischenmodell, über das
Grundstück nach dessen Bebauung frei verfügen.

Die Regelung über das Wiederkaufsrecht der Klägerin verstößt auch nicht deshalb 
gegen das Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, weil sie keine Ausnahmen für
Härtefälle vorsieht. Eine Gemeinde ist auch bei der Ausübung ihrer vertraglichen
Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden, weil sie als öffentliche
Körperschaft den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts unterliegt. Die Klägerin
hatte daher im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob die Ausübung des Wiederkaufsrechts
im Interesse der Sicherung des mit ihm verfolgten Zwecks geboten ist oder eine vermeidbare
Härte darstellt. Umstände, die die Klägerin dazu veranlassen mussten, von der Ausübung
des Wiederkaufsrechts abzusehen, sind vorliegend nicht festgestellt und auch nicht
ersichtlich; der schlichte Zeitablauf seit dem Verstreichen der Bebauungsfrist reicht
hierfür schon deshalb nicht aus, weil der Beklagte auch nach Fristablauf nicht gebaut
hat.

Der Bundesgerichtshof konnte gleichwohl nicht in der Sache selbst entscheiden, denn
das Berufungsgericht hat, aus seiner Sicht folgerichtig, bislang keine Feststellungen
dazu getroffen, ob der Geschäftsleiter der Klägerin, der die Ausübung des Wiederkaufsrechts
erklärt hatte, zur Abgabe der Erklärung befugt war. Die Wirksamkeit der Erklärung
ließ sich daher im Revisionsverfahren nicht abschließend beurteilen.

## Hinweis zur Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

**§ 11 BauGB – Städtebaulicher Vertrag**

(1) ^(1)Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. […]

(2) ^(1)Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen
sein. […]

**§ 456 Zustandekommen des Wiederkaufs**

(1) ^(1)Hat sich der Verkäufer in dem Kaufvertrag das Recht des Wiederkaufs vorbehalten,
so kommt der Wiederkauf mit der Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer, dass
er das Wiederkaufsrecht ausübe, zustande. ^(2)Die Erklärung bedarf nicht der für
den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Der Preis, zu welchem verkauft worden ist, gilt im Zweifel auch für den Wiederkauf.

**§ 462 BGB – Ausschlussfrist**

^(1)Das Wiederkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von 30, bei anderen
Gegenständen nur bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Vereinbarung des Vorbehalts
ausgeübt werden. ^(2)Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an
die Stelle der gesetzlichen Frist.

_Quelle: Bundesgerichtshof_

[Quelle](https://www.datev-magazin.de/nachrichten-steuern-recht/recht/bgh-zur-wirksamkeit-eines-30-jaehrigen-wiederkaufsrechts-der-gemeinde-in-einem-staedtebaulichen-vertrag-91925)