# Dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist rechtswidrig

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- Veröffentlicht: 2021-10-15T07:50:53+02:00
- Autor: Thomas Stuppy

BGH, Pressemitteilung vom 15.10.2021 zum Urteil V ZR 225/20 vom 15.10.2021

Gegenstand der am 15.10.2021 verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht
zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob Wohnungseigentümer
die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einem Mehrheitsbeschluss aus Gründen
der Verkehrssicherheit dauerhaft verbieten können, wenn auch das Sondereigentum 
infolge des Verbots nicht mehr genutzt werden kann.

## Sachverhalt

Das Verfahren betrifft ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes, über 40
Jahre altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus. Drei der insgesamt elf Ebenen
des Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Klägerin.
Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Die übrigen Ebenen mit den
Einheiten der Beklagten sind seit Jahren außer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt
Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert
hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu 
der Einheit der Klägerin gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen. Vor dem Hintergrund,
dass die Gemeinschaft eine Sanierung bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgelehnt
hatte, wurde der Klägerin gestattet, die brandschutztechnischen Mängel selbst und
auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte
sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen.

## Bisheriger Prozessverlauf

Die Beschlussmängelklage der Klägerin hat das Amtsgericht abgewiesen. Ihre Berufung
war erfolglos. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollte die Klägerin
erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.

## Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Revision hat Erfolg gehabt. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat der
Beschlussmängelklage stattgegeben und den Beschluss für ungültig erklärt.

Dabei hat sich der Bundesgerichtshof von folgenden Erwägungen leiten lassen:

Im Grundsatz können die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung
ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr
beschließen. Das kommt aber jedenfalls dann nur aus zwingenden Gründen und in engen
Grenzen in Betracht, wenn dadurch die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums
eingeschränkt oder – wie hier – sogar vollständig ausgeschlossen wird. Denn nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Wohnungseigentümer verpflichtet,
die Behebung gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu veranlassen,
die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen
oder sogar ausschließen. Sie können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit
einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien. Dieser Verpflichtung zur Vornahme zwingend
erforderlicher Maßnahmen können sich die Wohnungseigentümer auch nicht durch ein
mehrheitlich verhängtes dauerhaftes Nutzungsverbot entziehen. Als solches wirkt 
sich der angefochtene Beschluss faktisch aus, weil die Beseitigung der Brandschutzmängel
der Klägerin überantwortet wurde.

Ein dauerhaftes Nutzungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn, wie es das
Berufungsgericht für richtig hält, eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft
gemäß § 22 Abs. 4 WEG a. F. (nunmehr § 22 WEG) ausgeschlossen wäre; dann müsste 
die Gefahrenabwehr durch Stilllegung des Gemeinschaftseigentums erfolgen. Der Bundesgerichtshof
hat nun geklärt, dass die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der
Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, durch die
genannte Vorschrift nicht begrenzt werden. Zerstört im Sinne von § 22 Abs. 4 WEG
a. F. (nunmehr § 22 WEG) ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch 
punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt
oder aufgehoben ist. Das ergibt sich schon aus dem Wortlaut der Norm mit dem Zusammenhang
von Zerstörung, Wiederaufbau und Versicherungsleistung. Nach dem normalen Sprachgebrauch
ist ein Gebäude nur dann zerstört, wenn seine Nutzbarkeit ganz oder teilweise aufgehoben
ist, nicht hingegen deshalb, weil eine Sanierung hohe Kosten verursacht. Bestätigt
wird diese Sichtweise dadurch, dass das Gebäude „zu mehr als der Hälfte seines Werts“
zerstört sein muss, damit der Anspruch auf Wiederaufbau ausgeschlossen ist. Bei 
einem punktuellen Ereignis wie einem Flutschaden bezieht sich der Wertvergleich 
auf den realen Gebäudewert vor und nach der Zerstörung. Bei einem Sanierungsstau
fehlt es schon an einem konkreten Zeitpunkt, auf den ein „Vorher-Nachher-Vergleich“
realer Werte bezogen werden könnte. Auch wenn die Gesetzesmaterialien unergiebig
sind, dürften dem Gesetzgeber bei Abfassung der Norm kurz nach Kriegsende im Jahre
1951 Verschlechterungen von Gebäuden durch Bombenangriffe und damit durch punktuelle
Ereignisse vor Augen gestanden haben.

Eine analoge Anwendung der Norm scheidet ebenfalls aus. Das Gesetz enthält schon
keine planwidrige Regelungslücke. Der in § 22 Abs. 4 WEG a. F. geregelte Ausschluss
des Wiederaufbaus steht in engem Zusammenhang mit der Aufhebung der Gemeinschaft,
die das Gesetz grundsätzlich ausschließt (§ 11 WEG a. F.). Eine erleichterte Aufhebung
der Gemeinschaft bei Überalterung des Gebäudes oder Unrentabilität der Sanierung
ist im jüngsten Gesetzgebungsverfahren ausgiebig diskutiert worden, ohne dass dies
in der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes
aufgegriffen worden wäre. Die begrenzte Lebensdauer von Gebäuden könnte zwar auf
rechtspolitischen Handlungsbedarf schließen lassen; eine planwidrige Regelungslücke
ist aber nicht erkennbar, nachdem der Gesetzgeber in Kenntnis des Problems von einer
Neuregelung abgesehen hat. Zudem lässt sich die Zerstörung eines Gebäudes auch nicht–
wie es eine Analogie weiter voraussetzte – mit einem Sanierungsstau vergleichen.
Gerade Brandschutzmängel, marode Leitungen oder energetische Defizite lassen sich
bei älteren Gebäuden häufig nur mit sehr hohem Sanierungsaufwand beheben; trotzdem
kann sich eine Sanierung als rentabel erweisen. Erst recht lässt sich die Angemessenheit
der Rechtsfolge des § 22 Abs. 4 WEG a. F. bei einem Sanierungsstau bezweifeln. Insbesondere
bei Wohngebäuden erscheint es nämlich wenig überzeugend, einen Mehrheitsbeschluss
über die Sanierung ab dem Erreichen einer Wertgrenze zu untersagen, obwohl die Mehrheit
der Wohnungseigentümer die Nutzbarkeit ihrer Wohnungen dauerhaft sicherstellen möchte.
Die mit dem Ausschluss des Wiederaufbaus zusammenhängende rechtspolitische Frage,
ob und unter welchen Voraussetzungen die Gemeinschaft gegen den Willen einzelner
Wohnungseigentümer beendet werden kann, darf nicht durch richterliche Rechtsfortbildung,
sondern nur durch den Gesetzgeber entschieden werden. In diesem Verfahren war ohnehin
nicht die Aufhebung der Gemeinschaft, sondern allein die Wirksamkeit eines dauerhaften
Nutzungsverbots zu beurteilen.

## Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

### § 11 Abs. 1 WEG a. F. (= § 11 Abs. 1 WEG n. F.)

„Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt
auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur
für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine
Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.“

### § 13 Abs. 1 WEG a. F. (= § 13 Abs. 1 WEG n. F.):

„Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen,
mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere
diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere
von Einwirkungen ausschließen.“

### § 21 Abs. 3 WEG a. F. (vgl. § 19 Abs. 1 WEG n. F.):

„Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung
der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit
des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit
beschließen.“

### § 22 Abs. 4 WEG a. F. (= § 22 WEG n. F.):

„Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden
nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau
nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.“

_Quelle: BGH_

[Quelle](https://www.datev-magazin.de/nachrichten-steuern-recht/recht/dauerhaftes-nutzungsverbot-durch-mehrheitsbeschluss-der-wohnungseigentuemer-ist-rechtswidrig-64969)