# Eintrittsrecht bei Tod des Mieters – außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

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- Veröffentlicht: 2023-05-21T09:11:17+02:00
- Autor: Thomas Stuppy

AG München, Pressemitteilung vom 22.05.2023 zum Urteil 417 C 9024/22 vom 12.10.2022(
rkr)

**Zweifel an der Zuverlässigkeit des neuen Mieters bei unterbliebener Mitteilung
des Versterbens der ursprünglichen Mieterin über einen Zeitraum von mehr als einem
Jahr hinweg**

Das Amtsgericht München erachtete in einem Streit um den Eintritt in das Mietrechtsverhältnis
nach Tod der ursprünglichen Mieterin die außerordentliche Kündigung des Vermieters
für wirksam und verurteilte den Beklagten am 12.10.2022 dazu, die Wohnung innerhalb
einer mehrmonatigen Räumungsfrist zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Im Jahr 1975 schlossen die Kläger mit der ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten
einen Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung in Milbertshofen. Bis zu ihrem Versterben
im September 2020 lebte diese mit dem Beklagten zusammen in der Wohnung. Mehr als
ein Jahr nach dem Versterben der Lebensgefährtin, ließ der Beklagte den Klägern 
mitteilen, dass die ursprüngliche Mieterin verstorben sei.

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis daraufhin außerordentlich und verlangten
Räumung und Herausgabe der Wohnung durch den Beklagten. Nicht zuletzt auf Grund 
der unterlassenen Mitteilung vom Tod der ursprünglichen Mieterin bestünden erhebliche
Zweifel an der Zuverlässigkeit und zukünftigen Vertragstreue des Beklagten.

Der Beklagte ließ demgegenüber ausführen, dass ihm schlichtweg nicht bekannt gewesen
sei, dass er das Versterben seiner Lebensgefährtin und ursprünglichen Mieterin hätte
anzeigen müssen.

Das Gericht begründete das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 563 
Abs. 4 BGB auszugsweise wie folgt:

„Die Kündigung darf aufgrund von § 563 Abs. 4 BGB nur dann ausgesprochen werden,
wenn in der Person des eingetretenen Mieters ein wichtiger Grund vorliegt. Ob ein
wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, ist nach den
Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei ist abzuwägen, ob die Fortsetzung
des Mietverhältnisses für den Vermieter zumutbar ist. (…)

Berechtigterweise haben die Kläger erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit der
Beklagtenpartei, da der Beklagte den Vermietern über mehr als ein Jahr hinweg keine
Mitteilung über das Versterben der ursprünglichen Mieterin machte.

Nach Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung war seine Lebensgefährtin
am 23.09.2020 verstorben. Hiervon erfuhren die Kläger erst aufgrund einer Nachfrage
der Klägervertreterin beim Mieterverein infolge von Namensdifferenzen hinsichtlich
des Mitgliedernamens.

Es ist als Bestandteil der vertraglichen Nebenpflichten anzusehen, dass der eintretende
neue Mieter den Vermieter zeitnah über den Tod der Mietpartei in Kenntnis setzt.
Soweit der Beklagte anmerkt, dass ihm nicht bekannt gewesen sei, dass er die Vermieter
hätte informieren müssen, ist darauf hinzuweisen, dass es ihm oblag sich entsprechend
zu erkundigen. So findet sich auch in gängigen und zum Beispiel über das Internet
frei verfügbaren Checklisten zum Vorgehen beim Versterben Angehöriger genau dieser
Punkt als zeitnah vorzunehmender wieder. Das Unterlassen dieser Mitteilung stellt
ein vertragswidriges Verhalten dar, das eine konkrete Erschütterung des Vertrauens
in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen begründet und
einen wichtigen Grund i. S. v. § 563 Abs. 4 BGB darstellt. (…)

Vorliegend ist die unterlassene Mitteilung des Todes [der Lebensgefährtin des Beklagten]
zudem im Kontext mit dem am Amtsgericht München geführten Rechtsstreit unter dem
Aktenzeichen (…) zu sehen. Bereits ausweislich des Aktenzeichens handelt es sich
um eine Rechtsstreitigkeit aus dem Jahr 2021. Das Urteil erging in diesem Verfahren
auch bevor die Mitteilung des Mietervereins vom Versterben der ursprünglichen Mieterin
erfolgte. Gegenstand des Verfahrens waren Ansprüche aus dem Verhältnis Mieter – 
Vermieter. Obgleich die Rechtsstreitigkeit dem Beklagten bekannt war, veranlasste
dies den Beklagten nicht dazu, die Kläger darüber zu unterrichten, dass die Mieterin
verstorben war.

Auf dieser Basis kann einem Vermieter nicht zugemutet werden, das Mietverhältnis
mit dem Beklagten fortzusetzen. (…)

Ein Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB 
besteht hier nicht, da Härtegründe i. S. v. § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB nicht
vorliegen. Zwar ist gerichtsbekannt, dass der Mietmarkt im Großraum München angespannt
ist. Diese Ausgangslage begründet hier jedoch keine Härte, zumal der Beklagte keine
Bemühungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum dargelegt hat. Maßgebliche gesundheitliche(
Krankheit, Behinderung usw.) oder sonstige gewichtige soziale Aspekte (z. B. berufliche
oder schulische Schwierigkeiten, welche über die allgemeine Verwurzelung hinausgehen
müssen) sind nicht ersichtlich.“

Das Urteil ist rechtskräftig.

_Quelle: Amtsgericht München_