# Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der Modernisierungskosten nach Gewerken

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- Veröffentlicht: 2022-07-21T11:53:44+02:00
- Autor: Thomas Stuppy

BGH, Pressemitteilung vom 21.07.2022 zu den Urteilen VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/
21 und VIII ZR 361/21 vom 20.07.2022

Der Bundesgerichtshof hat sich am 20. Juli 2022 mit den formellen Anforderungen 
an Mieterhöhungsklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst.
Es handelt sich um drei von einer Vielzahl beim VIII. Zivilsenat anhängiger Verfahren,
mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterhöhungen der beklagten
Vermieterin vorgehen.

## Sachverhalt

In sämtlichen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten
in Bremen. Diese erhöhte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen
sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende
Grundmiete. Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als „Kostenzusammenstellung
und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter
anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen
Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen
Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen
Mieterhöhung. Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen
Gründen für unwirksam. Sie begehren mit ihren Klagen die Feststellung, dass der 
Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe, und zum Teil
zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.

## Bisheriger Prozessverlauf

Das Berufungsgericht hat in allen drei Verfahren die Mieterhöhungserklärungen bereits
aus formellen Gründen für unwirksam erachtet und den Klagen jeweils stattgegeben.
Jedenfalls bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise
solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude
umfassten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 
2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich.
Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, „konkreten
Arbeitsabschnitten“ oder „greifbaren Einzelarbeiten“ erfolgen. Nur auf diese Weise
könne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf seine Plausibilität und Berechtigung
im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten(§
559 Abs. 2 BGB) überprüfen. Mit den vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revisionen
verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

## Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs.
1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme
angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den
Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines
bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte
Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen
Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann
nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche 
Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren 
Gebäuden ausgeführt wurden.

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen
die jährliche Miete um 11 Prozent (seit 1. Januar 2019 um 8 Prozent) der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs.
1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen
Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu
erläutern. Damit soll insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen(§
555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen (§ 555a
BGB) gewährleistet werden.

Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559b Abs. 1 BGB bilden
das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen
des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung
durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden,
den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden
zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch
oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim
Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstigen Belege – 
besteht.

Dennoch dürfen die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht
zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen,
dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte
und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten–
Modernisierungsmaßnahmen genommen würde.

Davon ausgehend ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in 
der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen
Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen
Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags
kenntlich macht. Welchen weiteren – für die beschriebene Zielsetzung des § 559b 
Abs. 1 BGB maßgeblichen – Erkenntnisgewinn die vom Berufungsgericht geforderte weitergehende
Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren 
Kriterien dem Mieter vermittelte, ist nicht ersichtlich. Zudem hat das Berufungsgericht
nicht hinreichend in den Blick genommen, dass dem Mieter zur Klärung verbleibender
Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen
auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht
zur Verfügung steht.

Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen
sind, betrifft allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung
nach § 559 BGB. In deren Rahmen obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast
nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs-
und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung
zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen 
entfallen sind. Da das Berufungsgericht die hierfür erforderlichen Feststellungen
bislang nicht getroffen hat, hat der Senat die Berufungsurteile in allen drei Verfahren
aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Bremen
zurückverwiesen.

## Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

### Bürgerliches Gesetzbuch

**§ 555a Erhaltungsmaßnahmen**

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung
der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

[…]

**§ 555b Modernisierungsmaßnahmen (in der bis zum 30. November 2021 gültigen Fassung)**

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische
    Modernisierung),
 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima 
    nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung
    nach Nummer 1 vorliegt,
 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten
    hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

**§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (in der bis zum 31. Dezember 
2018 gültigen Fassung)**

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 
4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht
zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch 
Schätzung zu ermitteln.

[…]

**§ 559a Anrechnung von Drittmitteln**

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die
mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den 
aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

[…]

**§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung**

(1) ^(1)Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. ^(2)
Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen
Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert
wird. […]

_Quelle: BGH_

[Quelle](https://www.datev-magazin.de/nachrichten-steuern-recht/recht/mieterhoehungserklaerung-nach-%C2%A7-559b-abs-1-bgb-erfordert-keine-aufteilung-der-modernisierungskosten-nach-gewerken-81900)