Wer sein selbst bewohntes Haus dämmt, die Fenster tauscht oder die Heizung erneuert, kann einen Teil der Kosten direkt von der Einkommensteuer abziehen. Nicht von den Einkünften – von der Steuer selbst. Das macht § 35c EStG für viele Eigentümer attraktiver, als die Prozentzahl zunächst vermuten lässt: 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre, bis zu 40.000 Euro je Objekt.
Die Regelung ist seit 2020 in Kraft und läuft aus. Begünstigt sind nur Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind (§ 52 Abs. 35a EStG). Wer eine größere Sanierung plant, hat also noch Zeit – aber keine unbegrenzte.
Wie sich der Abzug verteilt
Die Steuerermäßigung wird nicht in einem Jahr gewährt, sondern gestreckt: im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr jeweils 7 Prozent der Aufwendungen, höchstens je 14.000 Euro, im dritten Jahr 6 Prozent, höchstens 12.000 Euro.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer lässt 2026 sämtliche Fenster für 30.000 Euro erneuern. In der Steuererklärung 2026 mindern sich seine Einkommensteuer um 2.100 Euro, 2027 noch einmal um 2.100 Euro und 2028 um 1.800 Euro. In Summe 6.000 Euro, die nicht das zu versteuernde Einkommen senken, sondern die festgesetzte Steuer.
Der Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt je begünstigtem Objekt, nicht je Maßnahme. Wer schrittweise saniert – 2026 die Fenster, 2028 das Dach –, kann für jede Einzelmaßnahme den Drei-Jahres-Zeitraum neu starten, bleibt aber insgesamt an die 40.000 Euro für das Objekt gebunden. Wichtig beim Immobilienkauf: Hat der Voreigentümer den Rahmen bereits ausgeschöpft, ist er verbraucht.
Welche Maßnahmen begünstigt sind
Das Gesetz zählt in § 35c Abs. 1 Satz 3 EStG abschließend acht Maßnahmen auf: Wärmedämmung von Wänden, von Dachflächen und von Geschossdecken, Erneuerung der Fenster oder Außentüren, Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.
Was zu einer solchen Maßnahme dazugehört, hat das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 21. August 2025 neu gefasst und dabei die Liste der begünstigten vorbereitenden Arbeiten und Umfeldmaßnahmen erweitert. Ebenfalls neu ist ein ausdrücklicher Hinweis darauf, was nicht darunterfällt: Photovoltaikanlagen, Stromspeicher und Wechselrichter sind keine energetischen Maßnahmen im Sinne des § 35c EStG.
Der Energieberater rechnet anders
Kosten für einen vom BAFA zugelassenen Energieberater sind ebenfalls begünstigt, aber nach einem eigenen Schlüssel: 50 Prozent der Aufwendungen, nicht verteilt über drei Jahre (§ 35c Abs. 1 Satz 4 EStG). Voraussetzung ist, dass der Energieberater mit der planerischen Begleitung oder der Beaufsichtigung der Maßnahme beauftragt wurde. Auch die Kosten für die Fachunternehmerbescheinigung selbst zählen zu den begünstigten Aufwendungen.
Die drei Voraussetzungen, an denen es in der Praxis scheitert
1. Selbstnutzung
Das Gebäude muss im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Ein häusliches Arbeitszimmer oder eine vermietete Einliegerwohnung führen zu Abgrenzungsfragen; die unentgeltliche Überlassung von Teilen der eigenen Wohnung an andere Personen zu Wohnzwecken ist dagegen unschädlich (§ 35c Abs. 2 EStG). Wird das Objekt vermietet, greift § 35c nicht – dann laufen die Kosten über Werbungskosten oder Abschreibung, was je nach Steuersatz und Volumen günstiger sein kann.
2. Zehn-Jahres-Grenze
Das Gebäude muss bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Maßgebend ist der Beginn der Herstellung, bei genehmigungspflichtigen Bauten also der Tag der Bauantragstellung. Die Frist wird taggenau berechnet – bei einem Objekt aus dem Grenzbereich lohnt der Blick in die Bauakte, bevor der Auftrag vergeben wird.
3. Bescheinigung, Rechnung, Überweisung
Ohne Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nach amtlich vorgeschriebenem Muster gibt es keine Steuerermäßigung. Für Maßnahmen, mit deren Umsetzung ab 2025 begonnen wurde, gilt das einheitliche Muster aus dem BMF-Schreiben vom 23. Dezember 2024. Dazu kommen zwei formale Anforderungen aus § 35c Abs. 4 EStG: eine Rechnung in deutscher Sprache, die die Maßnahme, die Arbeitsleistung und die Adresse des Objekts ausweist, und die Zahlung auf das Konto des Handwerksbetriebs. Bar bezahlte Handwerkerleistungen sind endgültig verloren.
Praxisfalle Ratenzahlung: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 13. August 2024 (Az. IX R 31/23) entschieden, dass eine energetische Maßnahme bei vereinbarter Ratenzahlung erst in dem Jahr abgeschlossen ist, in dem die letzte Rate gezahlt wurde. Wer eine Sanierung in Raten über den Jahreswechsel abbezahlt, verschiebt damit den gesamten Drei-Jahres-Zeitraum nach hinten.
Steuerbonus oder Zuschuss – nicht beides
Die häufigste Fehlvorstellung betrifft die Kombination mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Sie ist ausgeschlossen. Nach § 35c Abs. 3 EStG entfällt die Steuerermäßigung, soweit die Aufwendungen bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt wurden, ebenso wenn für dieselbe Maßnahme § 10f EStG oder § 35a EStG in Anspruch genommen wird oder es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme mit zinsverbilligtem Darlehen oder steuerfreien Zuschüssen handelt.
Die Entscheidung fällt pro Maßnahme und ist für den gesamten Förderzeitraum bindend. Wer für den Heizungstausch einen Zuschuss abruft, kann für den Fensteraustausch trotzdem § 35c nutzen – aber nicht beides für dasselbe Gewerk. Welcher Weg günstiger ist, hängt vom persönlichen Steuersatz, von der Höhe der festgesetzten Steuer und von der Zuschussquote ab. Bei niedriger Steuerlast läuft die Steuerermäßigung teilweise ins Leere, weil sie nur eine tatsächlich anfallende Steuer mindern kann.
Vor dem Auftrag rechnen, nicht danach
Die Entscheidung zwischen Zuschuss und Steuerermäßigung lässt sich sauber nur vorher treffen, wenn Angebot, Maßnahmenumfang und die eigene Steuerbelastung nebeneinanderliegen. Wir rechnen beide Varianten für Mandanten durch, prüfen die Bescheinigung des Fachunternehmens auf Vollständigkeit und ordnen die Aufwendungen im Zweifel zwischen § 35c und § 35a zu. Als DATEV Digitale Kanzlei nehmen wir Rechnungen und Bescheinigungen digital entgegen – Sie müssen nichts sammeln und im Frühjahr suchen.
Sanierung steuerlich durchrechnen lassen
Sie planen eine energetische Sanierung und wollen wissen, ob Steuerermäßigung oder Förderzuschuss für Sie günstiger ist? Bringen Sie uns die Angebote mit, bevor Sie unterschreiben.
Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand August 2026 wieder und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Ob im Einzelfall die Steuerermäßigung nach § 35c EStG oder eine Zuschussförderung günstiger ist, hängt von den persönlichen Verhältnissen ab. Angaben ohne Gewähr.
